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国五条后看楼市

2019/10/13 来源:日喀则信息港

导读

“国五条”后看楼市3月份的两天,北京、上海、重庆、深圳、天津、广州、合肥、济南、青岛、南京等地落实楼市调控国五条的细则踩着点儿密集公

  “国五条”后看楼市

  3月份的两天,北京、上海、重庆、深圳、天津、广州、合肥、济南、青岛、南京等地落实楼市调控国五条的细则踩着点儿密集公布。业内人士表示,横向比较各地调控细则,京版为严厉。

  但更多的城市除了重申国五条细则外,鲜有重拳。尤其是国五条中对楼市调控力度的一项按差额20%计征个人所得税,业界担心,这一拳很有可能因为难以操作而打在棉花上。

  调控力度低于市场预期

  北京中原地产市场研究部总监张大伟表示,比较各地调控细则,北京调控力度。其他一线城市的政策相比北京力度明显低很多。

  为进一步抑制投机投资性需求,北京在调控细则中提出,本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的,限购1套住房;对已拥有1套及以上住房的,暂停在本市向其出售住房。对于二套房的首付款比例进一步提高。在税收方面,将严格按个人转让住房应纳税所得额的20%计征。自用5年并且的住房继续免税。

  从各地设定的房价控制目标来看,京版细则对于房价目标控制为严厉,细则提出2013年北京新建商品住房价格相对2012年保持稳定,进一步降低自住型、改善型商品房价格;上海将房价控制目标设在基本稳定;而重庆、合肥、大连、厦门等城市则均规定房价上涨幅度小于收入涨幅。对此,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖指出,各地细则普遍对价格调控范围规定含糊。

  财经评论员马光远指出,如果单纯以统计部门公布的平均涨幅或者房屋均价作为房价保持稳定的标准毫无意义。北京现在开发房产大多位于四环以外甚至郊区,平均价格当然有走低的趋势。价格是否保持稳定还是要看老百姓实实在在的感受。调控政策能否起作用,关键看执行力。房价能否保持稳定,市场会给出答案。

  中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天表示,2012年长达近一年的市场回暖导致严重供不应求,只压需求不给足供应,调控不会有效。事实上,一些一线城市的房价从来就没有被控制过。如果单单抑制和打击需求,而供应无法跟上,结果就是白打。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,市场可能不会像此前业界预期的那样悲观。仅从目前已出台的国五条地方细则来看,并没有预期的严厉。尤其是市场预期的房产税试点扩围没有被提起,整体来说,这一轮楼市调控是中央打响雷,地方下小雨。

  中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示,目前各地方细则多是重申国五条细则,有的甚至不能称之为细则,只能算是对国五条的表态,这与国五条出台后市场的预期相差甚远。虽然各地出台的细则目的都是保护刚需、打击投资和投机需求,但由于可操作性差,实际效果可能并不乐观。

  细则有待进一步精细化

  业界普遍认为,依法严格按照转让所得20%计征个人所得税,无疑是国五条对楼市调控力度的一项措施,很可能会改变投资性购房者的长期预期。

  但是,这一重拳却很难打在实处。顾云昌表示,虽然京沪渝等城市提出售二手房按差额的20%征个税,但大多仅停留在重申国五条原文的基础上,对于如何计算房产增值、各种费用如何扣减、各类房屋是否统一征收等问题并无细化规定。

  杨红旭称,地方政府也预料到差额征收可能难以操作,因此细则中明确,在执行中不能核实房屋原值的,仍按照核定征收方式计征个人所得税,按照交易额全额的1%征税。这很有可能会让一记重拳又打在棉花上。

  财政部财政科学研究所所长贾康认为,如何核定价差所得还需有细则,政府有尽快明确。盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民称,细则应该人性化设计,尽可能避免误伤,另外,对于无法核实原值的房产按成交价1%简易征收,可以核实的按差价20%征收,同一种行为两种税制,这明显不科学,也不公平。

  此外,虽然多个城市提出收紧二套房贷政策,但具体的首付及利率比例并未明确规定。亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出,北京仅提出二套房贷首付提高,但成数、利率并未确定。而上海则更为模糊地表示将适时收紧二套房贷政策。他表示,政策中的一些漏洞与操作空间,亟需更精细化的规定加以弥补。

  经济学家袁钢明担心,如果政策实际落实的程度比人们预想还要轻的话,就会造成更大的反弹,一个非常坏的后果是楼市将出现新一轮涨价潮。

  楼市调控应建立长效机制

  顾云昌认为,地方政府更多地诉诸限价限购等行政化调控手段实乃多方力量博弈之下的权衡之策。由于刚需群体依然庞大、投资性需求难以根除、货币流动性充裕、地方债务严重依赖土地财政收入,热点城市的房价压力加大,调控难度剧增。

  从各地的细则来看,依然是属于短期政策,并没有改变之前一直导致房价上涨的各种因素。房价要想控制好,应当从货币政策、土地政策以及财税政策来入手,建立长效机制,同时还要完善基础建设,比如加快重点城市住房信息联,实施不动产统一登记制度,通过市场的手段来促进房地产业稳定健康发展。

  3月28日,国务院办公厅就实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工发出通知,要求2014年6月底前出台并实施不动产统一登记制度,由国土部、住建部会同法制办、税务总局等有关部门负责。

  此前,住建部负责人3月份已经公开表示,目前40个重点城市住房信息基本上已经联。按照住建部的计划,今年6月底将完成500个城市的住房信息联工作。

  北京中原地产市场研究部总监张大伟直言,一旦不动产统一登记开始运行,政府将对整个房地产市场了如指掌,房地产调控也能从头痛医头脚痛医脚的短效行为质变成长效机制。不动产统一登记制度的推行,还有利于合理开征房产税。特别是能避免一人在不同城市拥有多套房屋从而避税的情况。

  很多专家认为,楼市调控之所以出现十年九调,越调越高的局面,表面上看是因为供需失衡,本质上是因为转变政府职能和理顺政府与市场关系的改革不到位。

  尤其是政府经济增长职能和服务社会职能搅和在一起,偏重经济增长导致政府对于市场规律的不尊重甚至破坏,如房地产市场源头上的土地供应行政化、市场准入不能平等(集体土地不能入市)、地方政府的托市行为等。

  经济学家华生称,房价高企不下的根子问题是现在的土地财政制度,使得地方政府不想也不愿意调,再加上一些既得利益集团如开发商等也不愿意调。这就是这些年来楼市调控成效不大的主要原因。(《半月谈》2013年第7期, 魏宗凯 孔祥鑫 杨毅沉)

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